Antworten auf häufig gestellte Fragen

Die statistischen Ämter des Bundes und der Länder stellen den Erhebungsbogen für Baugenehmigungen online zur Verfügung.

Der Nachbar darf bauen, wenn er ein genehmigungsfreies Vorhaben gemäß § 65 oder § 67 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ausführt oder eine Baugenehmigung besitzt. Genehmigungsfreie Vorhaben sind unter anderem ein Gebäude bis zu 30 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, eine Einfriedung, nicht überdachte Stellplätze, ein Wasserbecken bis zu 100 Kubikmeter Fassungsvermögen. Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben sind alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften – unter anderem Abstandflächen – zu beachten und einzuhalten. Besitzt der Nachbar eine Baugenehmigung muss er dieses bei Durchführung der Bauarbeiten durch ein sichtbar angebrachtes Baustellenschild (roter Punkt) dokumentieren.

Das Bauaufsichtsamt fordert bei geplanten Vorhaben immer dann die Nachbarzustimmung, wenn nachbarschützende Vorschriften betroffen sind, in der Regel sind dieses die Abstandflächenvorschriften. Nur in ganz vereinzelten Fällen ist es auch möglich, dass Nachbarzustimmungen in einem anderen Zusammenhang gefordert werden. Die Abstandflächenvorschriften dienen insbesondere dem Schutz des Nachbarn – hierdurch sollen unter anderem Belichtung und Belüftung, Brandschutz, und so weiter, oder um es allgemein zu formulieren "sozialverträgliche Abstände" gewährleistet werden. In Düsseldorf ist dieses aufgrund der dichten Bebauung in sehr vielen Fällen nicht möglich, so dass die vorgeschriebenen Abstände nicht eingehalten werden können. Wegen der verwirrenden Vorschriften kommt es oft vor, dass eine geplante, nur sehr geringfügig oder gar nicht störende Bebauung eine Nachbarzustimmung erfordert, während eine weitaus stärkere Belastung abstandflächenrechtlich ohne Zustimmung zulässig ist. Wenn also ein Nachbar bei Ihnen um Nachbarzustimmung bittet, handelt es sich in der Regel um einen Abstandflächenverstoß zu Ihrem Nachteil. Sie könnten demnach die Nachbarzustimmung verwehren – was allerdings bedeuten würde, dass das geplante Vorhaben in der vorgelegten Form nicht genehmigt werden könnte. Wenn Sie die Beeinträchtigung allerdings nicht als sehr bedeutend empfinden und die Nachbarzustimmung erteilen, haben Sie sich – auch für Ihre Rechtsnachfolger - für die Zukunft festgelegt, das heißt, Sie können anschließend nicht mehr gegen die Nachbarbebauung vorgehen. Wenn Ihnen das technische Verständnis fehlt oder Ihnen die entstehenden Nachteile durch die Nachbarzustimmung nicht deutlich sind, können Sie sich gerne mit dem für Sie zuständigen Sachbearbeiter im Bauaufsichtsamt in Verbindung setzen.

Bevor Sie eine bauliche Maßnahme ausführen, sollten Sie grundsätzlich erst mit dem für Ihren Stadtbezirk zuständigen Sachbearbeiter sprechen, um sich gegebenenfalls Kosten und Ärger zu ersparen. In § 63 der Landesbauordnung ist festgelegt, dass die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung bedürfen. Hiervon ausgenommen sein können die in § 65 der Landesbauordnung aufgeführten genehmigungsfreien Vorhaben; dieses gilt jedoch nicht generell. Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben sind alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten, so dass die Genehmigungsfreiheit sehr häufig durch diese eingeschränkt ist.

Gartenhaus

Gebäude bis zu 30 m3 Bruttorauminhalt ohne Aufenthaltsräume sind genehmigungsfrei. Hierunter fällt das typische Gartenhaus zur Unterbringung von Gerätschaften oder Lagerung von Gartenartikeln. Bei der Planung sind die Abstandflächenvorschriften zu beachten; Bebauungspläne könnten Bebauungen im Gartenbereich ausschließen! In jedem Fall sollte mit dem zuständigen Sachbearbeiter geklärt werden, ob gegen ein Gartenhaus mit gelegentlichen Aufenthalt darin Bedenken bestehen. Gartenhäuser, die für den regelmäßigen Aufenthalt vorgesehen sind, oder die größer als 30 m3 sind, bedürfen einer Genehmigung.

Stellplätze oder Carports

Carports sind in jedem Fall genehmigungspflichtig. Nicht überdachte Stellplätze bis zur Größe von 100 m2 sind genehmigungsfrei. Sie könnten jedoch durch Bebauungsplan oder andere Satzungen, zum Beispiel die Vorgartensatzung, in bestimmten Bereichen ausgeschlossen sein.

Dachgeschossausbau

Auch wenn der innere Ausbau und das Einsetzen von Fenstern nach der Bauordnung genehmigungsfrei sind, bedarf der Dachgeschossausbau grundsätzlich einer Genehmigung. In der Regel liegt hier eine Nutzungsänderung des bisherigen Dachbodens vor. Brand- und Schallschutzvorschriften sowie sonstige Anforderungen an Aufenthaltsräume sind zu beachten.
Ablaufdiagramm für die brandschutztechnische Prüfung eines Bauantrages

Terrassenüberdeckung oder Wintergarten

Entgegen allgemeiner Meinung sind schon Terrassenüberdeckungen genehmigungspflichtig und somit erst recht Wintergärten.

Einfriedung in Form einer Mauer oder eines Zaunes

Nach der Bauordnung sind Einfriedungen bis zu 2,0 m Höhe, straßenseitig zur Verkehrsfläche bis zu 1,0 m Höhe genehmigungsfrei. In Bebauungsplänen oder Satzungen kann festgesetzt sein, dass Einfriedungen nicht zulässig oder nach Art und Höhe eingeschränkt sind. Zudem ist zu beachten, dass Einfriedungen in der Regel auf der Grenze errichtet werden; es ist deshalb eine Einigung mit dem Nachbarn sinnvoll, da dieser ansonsten im Rahmen des privaten Nachbarschutzrechtes Abwehransprüche haben könnte.

Werbeanlagen

Werbeanlagen und Hinweiszeichen bis zu einer Größe von 1 m2 sind genehmigungsfrei. Einschränkungen können hier gegeben sein durch Satzungen oder den Denkmalschutz. Zudem ist denkbar, dass der Standort (auf Pfosten an einer öffentlichen Verkehrsfläche) oder die Ausführung (Dauerblinklicht) eine Genehmigung erforderlich machen.

Bevor Sie sich für einen Standort beziehungsweise Räumlichkeiten für Ihr Geschäft/Gewerbe entscheiden, sollten Sie sich vom Eigentümer zunächst anhand der Genehmigungspläne die genehmigte Nutzung für die Räume, die Sie nutzen wollen, zeigen und kopieren lassen. Sollten die Pläne nicht mehr vorliegen, können Sie mit Vollmacht des Eigentümers im Bauaktenarchiv des Bauaufsichtsamtes Einsicht in die Hausakten nehmen und die entsprechenden Pläne kopieren.

Mit den Kopien der Pläne sollten Sie dann grundsätzlich den für diesen Standort zuständigen Sachbearbeiter im Bauaufsichtsamt aufsuchen, um die baurechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens prüfen zu lassen. Hierdurch können Sie sich Ärger und Kosten ersparen.

Häufigstes Problem ist die Art der Nutzung, das heißt, darf das Geschäft/Gewerbe in dem Gebäude betrieben werden. Dieses ist abhängig vom Gebiet, da im Wohngebiet andere Zulässigkeitskriterien gelten als zum Beispiel in einem Gewerbegebiet.

Des weiteren stellt sich die Frage nach dem genehmigten Bestand, das heißt, was ist ursprünglich genehmigt worden. Hierbei ist es bei späteren Verfahren unerheblich, wenn Sie sich darauf berufen, es war schon ein Ladenlokal da, wenn im gesamten Gebäude nur Wohnungen genehmigt waren. Weitere Probleme ergeben sich gegebenenfalls hinsichtlich von Wohnraumzweckentfremdung, des Stellplatznachweises, des Brand- und Schallschutzes, und so weiter. Größere Werbeanlagen müssten gegebenenfalls auch genehmigt werden.

Der zuständige Sachbearbeiter wird Sie beraten und Ihnen sagen, ob und welche Unterlagen Sie beibringen müssen.

Für die Gewerbeanmeldung sowie vielleicht erforderlicher Konzession ist das Ordnungsamt zuständig.

Bevor Sie ein Ladenlokal anmieten, sollten Sie sich durch den Eigentümer anhand der Genehmigungspläne die genehmigte Nutzung zeigen und kopieren lassen. Sollten die Pläne nicht mehr vorliegen, können Sie mit Vollmacht des Eigentümers im Bauaktenarchiv des Bauaufsichtsamtes Einsicht in die Hausakten nehmen und die entsprechenden Pläne kopieren lassen.

Grundsätzlich sollten Sie dann bei dem für den gewählten Standort zuständigen Sachbearbeiter vorsprechen, der Ihnen sagen kann, ob Ihr geplantes Gewerbe eine Nutzungsänderung darstellt. Handelt es sich um eine Nutzungsänderung, wird der Sachbearbeiter Ihnen sagen, welche Unterlagen Sie benötigen. Hier können gegebenenfalls Forderungen hinsichtlich Stellplatznachweis, Brand- und Schallschutz, und so weiter auf Sie zukommen. Handelt es sich nicht um eine Nutzungsänderung, können Sie die Räume ohne weitere baurechtliche Genehmigung nutzen.

Zwischen Ihnen und Ihrem Hauswirt besteht ein privatrechtliches Verhältnis, so dass Sie grundsätzlich zunächst versuchen müssen, die Angelegenheit auch privatrechtlich zu regeln.

Erst wenn alle Versuche fehlgeschlagen sind und die Missstände weiterhin bestehen, sollten Sie sich an eines der untengenannten Ämter der Landeshauptstadt Düsseldorf wenden.

Das Bauaufsichtsamt ist bei baurechtlichen Mängeln, wie zum Beispiel bei offensichtlichen Schäden an tragenden Teilen eines Balkons und dem Brandschutz (Brandlasten wie Möbel etc. im Teppenhaus)zuständig; hierfür wurde der Bereich "Gefahrenstellen" eingerichtet, den Sie während der Dienstzeiten tagsüber unter der Telefonnummer 0211.89-94327 erreichen können.

Sofern es sich um allgemeine andere Mängel, zum Beispiel Lärm, handelt, wenden Sie sich bitte an den Ordnungs- und Servicedienst (OSD).

Das Wohnungsamt ist zuständig, wenn in der Wohnung gravierende Mängel wie fehlende Beheizbarkeit, erhebliche Mängel an den Fenstern oder auch Feuchtigkeit in den Wänden bestehen und die Eigentümerin oder der Eigentümer trotz Aufforderung durch die Mieterin oder den Mieter keine Abhilfe leistet.

Jede Baustelle verursacht Beeinträchtigungen für ihre Umgebung. Die Bauleitung ist gehalten und in der Regel im Eigeninteresse daran interessiert, die Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten. Jeder Bauleiter ist deshalb auch daran interessiert, die lärmintensiven Arbeiten so schnell wie möglich abzuschließen.

Lärmintensive Abbruch- und Bauarbeiten dürfen nur werktags (Montag bis Samstag) durchgehend von 07.00 bis 20.00 Uhr durchgeführt werden. Ausnahmen hiervon sind nur mit Genehmigung des Umweltamtes gestattet. Während der Bauphase sind wirksame Maßnahmen zum Beispiel hinsichtlich der Lärm- und Staubentwicklung vorzunehmen.

Wenn die Belästigungen durch eine Baustelle über das zumutbare Maß hinausgehen, können Sie sich an das zuständige Umweltamt der Landeshauptstadt Düsseldorf wenden.

Ein weiterer Ansprechpartner insbesondere bei Lärmbelästigungen ist der Ordnungs- und Servicedienst (OSD) der Landeshauptstadt Düsseldorf.

Bevor Sie oben genannten Ansprechpartner in Anspruch nehmen, sollten Sie sich deutlich machen, dass ein Bauvorhaben ohne Lärm und Staub nicht realisiert werden kann und dass bei Ihrer eigenen Baustelle - falls Sie das Glück hatten oder haben - oder dem Neubau Ihrer Wohnung auch Belästigungen angefallen sind oder anfallen würden.

Das Bauaufsichtsamt hat den Beteiligten Einsicht in die das Verfahren betreffenden Akten zu gestatten, soweit deren Kenntnis zur Geltendmachung oder Verteidigung ihrer rechtlichen Interessen erforderlich ist (§ 29 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW). Dieses gilt nicht für Entwürfe zur Entscheidung sowie die Vorbereitungsarbeiten.

Die Beteiligten können sich auch vertreten lassen; dieses ist durch Vollmacht nachzuweisen.

Akteneinsicht in ein laufendes Verfahren wird in der Regel durch den zuständigen Sachbearbeiter nach Terminabsprache gewährt.

Einsicht in die vorhandenen Bauakten können Eigentümer oder deren Bevollmächtigte nach Vorlage eines entsprechenden Nachweises im Bauaktenarchiv nehmen.

Neben den vorstehenden Regelungen gewährt das Informationsfreiheitsgesetz unter bestimmten Voraussetzungen jedermann ein Informationsrecht.