Wettinerstraße/Lütticher Straße
Anlass
Bis 2015 wurde im Plangebiet ein öffentliches Hallenbad betrieben, das jedoch wegen Baufälligkeit geschlossen werden musste. 2017 wurde die Bestandsbebauung zurückgebaut, seitdem lag das Grundstück bis zur Neubebauung in 2023 brach.
In Düsseldorf als Großstadt und Rheinmetropole besteht eine konstante Nachfrage nach Wohnraum in allen Preissegmenten. Da die Flächen zur Schaffung neuer Wohnangebote begrenzt sind, soll vermehrt die Wiedernutzbarmachung von Flächen im Innenbereich in Angriff genommen werden. Eine solche Innenbereichsfläche ist auch das vorliegende Plangebiet im Kreuzungsbereich Lütticher Straße / Wettinerstraße. Durch seine innerstädtische Lage im Stadtteil Niederkassel, eine gute örtliche und überörtliche Erschließung und die im Umfeld bereits vorhandene Wohnnutzung mit einem breiten Einzelhandels- und Gastronomieangebot sowie Kindertagesstätten, Schulen und Sportanlagen in der näheren Umgebung bot sich die Fläche optimal für eine Nachverdichtung im Innenbereich gemäß den Anforderungen des § 1a Abs. 2 BauGB an.
Damit die städtebauliche Zielsetzung, dort überwiegend Wohnnutzung zu verwirklichen, umgesetzt werden konnte, war die Änderung des bestehenden Planungsrechtes (Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Städtisches Hallenschwimmbad“) in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) über die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes (Rechtskraft seit 03. Dezember 2022) erforderlich.
Die Veräußerung des städtischen Grundstücks erfolgte über ein Bieterverfahren 2018/2019, das Ende 2019 mit dem Verkauf des Grundstückes an die Landmarken Düsseldorf Lütticher Straße 1 GmbH aus Aachen endete.
Plangebiet
Das ca. 0,56 ha große Plangebiet befindet sich im Düsseldorfer Stadtteil Niederkassel und gehört damit zum linksrheinischen Stadtbezirk 4.
Der Standort ist über die Lütticher Straße sehr gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen. Ca. 700 m nördlich befindet sich die Auffahrt auf die B7 Brüsseler Straße Richtung Mönchengladbach bzw. Krefeld, Neuss und Köln sowie Richtung Düsseldorf Messe und Flughafen.
Auf Höhe des Plangebietes befindet sich an der Lütticher Straße die Bushaltestelle „Lanker Straße“ sowie südlicher in fußläufiger Entfernung der Belsenplatz mit Anbindung an zahlreiche Bus- und Stadtbahnlinien.
Das direkte Umfeld ist überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Nördlich des Plangebietes befindet sich eine öffentliche Grünfläche mit einem kleinen Kinderspielplatz, die Wegebeziehungen zwischen der Lütticher Straße, der Schorlemerstraße und der Lewitstraße erlaubt und als Teil eines übergeordneten Grünzugs nach Osten eine Anbindung bis an das ca. 1,2 km entfernte Rheinufer darstellt
Qualitätssicherndes Verfahren oder Wettbewerb
Die Stadt Düsseldorf hat für die Veräußerung des Plangebietes 2018 ein Bieterverfahren ausgeschrieben, in dessen Rahmen von den Bietern Konzepte für die zukünftige Wohnbebauung im Plangebiet zu erstellen waren. Dazu gehörten Aussagen zum Städtebau, zur Architektur und zum Nutzungskonzept. Der Verkauf des Grundstücks erfolgte unter der Voraussetzung, dass der Entwurf realisiert wird.
Auf Grundlage der eingereichten Kaufpreisvorstellungen sowie der eingereichten Entwurfs- und Nutzungskonzepte hat der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf in seiner Sitzung am 04.07.2019 den Verkauf des Grundstückes Lütticher Straße 1 an die „Landmarken Düsseldorf Lütticher Straße 1 GmbH“ beschlossen.
Der Siegerentwurf wurde durch das Architekturbüro konrath und wennemar/Düsseldorf erarbeitet.
Der Bebauungsplan wurde daher auf Grundlage des ausgewählten Entwurfs als Angebotsplan aufgestellt.
Bebauungsplan
Das Bebauungsplanverfahren wurde als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB unter der Bezeichnung Nr. 04/026 -Wettinerstraße/Lütticher Straße- von März 2020 bis Dezember 2022 geführt.
Städtebauliches Konzept
Der Entwurf sieht entlang der Lütticher Straße eine fünfgeschossige Bebauung zuzüglich eines vom Innenhof aus zurückspringenden Nichtvollgeschosses vor. Entlang der Wettinerstraße ist die Bebauung im westlichen Bereich ebenfalls fünfgeschossig, nach Osten wird sie um ein Geschoss auf vier Vollgeschosse reduziert, um einen verträglichen Anschluss an die Bestandsbebauung zu ermöglichen. Beide Gebäudeteile werden ebenfalls um ein von der Straßenseite aus zurückspringendes Nichtvollgeschoss abgeschlossen. Im Kreuzungsbereich springt der gesamte Baukörper zurück, um einen öffentlichen Quartiersplatz zu schaffen. Dieser wird durch eine achtgeschossige Eckbebauung auf der westlichen Seite städtebaulich betont.
Vom Platz aus kann durch einen zweigeschossigen Durchgang der hinter der Blockrandbebauung liegende Innenhof erschlossen werden. Hier liegen zwei weitere Gebäude mit je vier Vollgeschossen zuzüglich eines abschließenden Nichtvollgeschosses.
Das Konzept sieht eine Mischung verschiedener Nutzungen und Wohnungsgrößen vor. So sind neben Wohnungen mit drei bis vier Zimmern für Familien auch Wohnungen für Einpersonenhaushalte sowie Wohngemeinschaften für Auszubildende vorgesehen.
Neben frei finanziertem Wohnraum ist auch ein großer Anteil an öffentlich gefördertem sowie preisgedämpftem Wohnraum vorgesehen. Dabei werden die Vorgaben des Handlungskonzeptes Wohnen eingehalten. Insgesamt umfasst die Planung 116 Wohneinheiten.
Ergänzt wird das Wohnangebot durch Gewerbeflächen in untergeordneter Größe am Rand des öffentlichen Platzes. Geplant ist hier die Ansiedlung eines kleineren Einzelhandelsbetriebes (Feinkostladen) sowie eines daran angegliederten Gastronomiebetriebes mit Außensitzbereich zur Belebung des Platzes. Des Weiteren ist im Plangebiet eine Großtagespflege vorgesehen.
Im Bebauungsplan wird das zu bebauende Grundstück als „Allgemeines Wohngebiet„ gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen.
Realisierung
Das Vorhaben soll im Zeitraum ab 2023 bis 2024 realisiert werden. Insgesamt sollen 116 Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss entstehen.
Innerhalb der Wohnnutzung ist sozial geförderter (ca. 25 Wohneinheiten) und preisgedämpfter Wohnungsbau (ca. 18 Wohneinheiten) vorgesehen.
Mindestens 15 Wohnplätze sind innerhalb des sozial geförderten Wohnungsbau für Auszubildende (Azubi-Wohnen) geplant.
