Gewerbemietspiegel Methodik

Gewerbemietspiegel Methodik

Datenbasis

Der Gewerbemietspiegel fußt auf einer breiten und validen Datenbasis, die sich aus zwei Datenquellen speist:

1. Onlinebefragung unter Vermieter*innen und Mieter*innen gewerblicher Immobilienflächen zur Erfassung von Abschlussmieten von Einzelhandels-, Büro- sowie Lager- und Produktionsflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet für den Betrachtungszeitraum vom 01. November des Vorjahres bis zum 31.Oktober des Erhebungsjahres, also im Fall des Gewerbemietspiegels 2023 vom 01. November 2022 bis zum 31.Oktober 2023.
2. Datenanreicherung der gewonnenen Befragungsdaten von Vermieter*innen und Mieter*innen gewerblicher Immobilienflächen mit entsprechenden Daten der Immobilien Scout GmbH (Internetplattform www.immobilienscout24.de) im Betrachtungszeitraum. Die Datenanreicherung auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen erfolgt durch die InWIS Forschung & Beratung GmbH auf Basis ihrer quartalsweise geführten Immobiliendatenbank. Dabei wird berücksichtigt, dass Angebotsmieten nicht zwangsläufig den jeweiligen Abschlussmieten entsprechen müssen, sondern dass vielmehr mit Auf- bzw. Abschlägen bei den Abschlussmieten gegenüber den Angebotsmieten zu rechnen ist. Inwieweit die Angebotsmieten den realisierten Neuvertragsmieten bzw. den Abschlussmieten verlängerter Vertragsverhältnissen entsprechen, wird rechnerisch ermittelt und gebietsspezifisch als Korrektiv berücksichtigt, um der unterschiedlichen Marktlage im Düsseldorfer Stadtgebiet Rechnung zu tragen.

In der Gesamtschau präsentiert der jährliche Düsseldorfer Gewerbemietspiegel die Nominalmiete (Nettokaltmiete exklusive Mwst.) pro Quadratmeter für Nutzflächen von neuvermieteten Gewerbeimmobilien bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen im jeweiligen Betrachtungszeitraum auf Basis durchschnittlicher Mietpreisspannen, d.h. die Durchschnittsmiete von Neuverträgen bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen bewegt sich in der angegebenen Mietpreisspanne.

Gebietszuschnitt
Die breite Datenbasis ermöglicht eine differenzierte Mietpreisbetrachtung im Düsseldorfer Stadtgebiet. So sind neben Makroebenen als Zusammenfassung mehrerer Stadtteile für die geografischen Räume Düsseldorf-Nord, -West, -Ost und -Süd die Mietpreise auch auf kleinräumiger Mikroebene dargestellt. Die Gebietszuschnitte auf Mikroebene orientieren sich dabei an den in der Branche verankerten Büroteilmärkten, den zentralen Versorgungsbereichen des „Rahmenplan Einzelhandel“ sowie den „Gewerbe- und Industriekernzonen“ aus der Flächenstrategie für produktions- und handwerksgeprägte Branchen des Masterplan Industrie. Sprechen geringe Fallzahlen auf der Mikroebene gegen eine valide kleinräumige Mietpreisbetrachtung, so werden die Ergebnisse des Gewerbemietspiegels für die betreffende Asset-Klasse nur auf der Makroebene dargestellt.

Auf den verschiedenen räumlichen Ebenen wird jeweils eine durchschnittliche Mietpreisspanne für die Neuvermietungen bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen ausgewiesen sowie die geringste und höchste gemessene Gewerbemiete. Der Gewerbemietspiegel ist mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt worden. Er erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich zur ersten Orientierung zu marktüblichen Gewerbemieten in Düsseldorf dienen.

Durchschnittliche Mietpreisspanne
Die durchschnittliche Mietpreisspanne markiert jeweils den Bereich, in dem die Durchschnittsmiete anzusiedeln ist. Dabei gilt: Je größer die ausgewiesene durchschnittliche Mietpreisspanne eines Gebietes ist, desto heterogener waren die dort erfassten Neuvertragsmieten bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen im Betrachtungszeitraum. Die durchschnittliche Mietpreisspanne symbolisiert nicht den gemessenen geringsten und höchsten Mietpreis pro Quadratmeter.

Es kann durchaus Abweichungen von den ausgewiesenen durchschnittlichen Mietpreisspannen bei Neuvermietungen bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen geben. Kriterien für etwaige Abweichungen konkreter Immobilien können vielfältig sein. So sind u.a. Faktoren wie die Erreichbarkeit, die Frequenz potenzieller Kund*innen, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder an Hauptverkehrsadern und die Erreichbarkeit von Parkplätzen ausschlaggebend. Gleiches gilt für Ausstattungsmerkmale der jeweiligen Immobilie. So werden beispielsweise bei Erstbezug einer Immobilie vermeintlich höhere Vertragsabschlüsse als bei Bestandsimmobilien, die neuvermietet werden, erzielt.

Nutzungsbedingungen

1. Wirkung des Gewerbemietspiegels
   a.) Klarstellend wird vereinbart, dass die Angaben des Gewerbemietspiegels keine direkten Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet haben. Mietanpassungen haben die Mietvertragsparteien bei Bedarf durch eigene Erklärung oder Vereinbarung untereinander im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen herbeizuführen.
   
   b.) Die Angaben im Gewerbemietspiegel dienen als Anhaltspunkte für Mietvertragsparteien auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet bei den Verhandlungen zur Miethöhe. Zu beachten ist hier, dass die Miethöhe für ein Mietobjekt von den Angaben im Gewerbemietspiegel im betreffenden Gebiet abweichen kann, da die konkrete Lage des Objektes, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Straßenfront usw. in den Vertragsverhandlungen durch die Mietvertragsparteien berücksichtigt werden dürften.
   
   
2. Haftung
   Es wird versichert, dass der Gewerbemietspiegel mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt worden ist. Er erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Landeshauptstadt Düsseldorf übernimmt keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit, es sei denn, ihr wird bei der Erstellung eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung nachgewiesen, die kausal und unmittelbar zu einem nachweisbaren Schaden geführt hat.